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房地产行业业绩有保障资金压力不容小视

2019年05月14日 栏目:法律

房地产行业:业绩有保障 资金压力不容小视三季度净利润同比增长14.92%,增速略有下滑。沪深两市132家房地产上市公司2011年前三

房地产行业:业绩有保障 资金压力不容小视

三季度净利润同比增长14.92%,增速略有下滑。

沪深两市132家房地产上市公司2011年前三季度实现营业收入2321.02亿元,营业利润437.84亿元,净利润 300.09亿元,同比分别增长13.7%,13.37%和14.92%,比去年同期增速分别下降10.36个、5.45个和0.8个百分点。

由于信贷紧张,导致有息负债率连续三个季度下降。

由于房企从银行获得贷款以及信托融资的难度越来越大,导致有息负债率连续三个季度下降。截至2011年9月30日,132家房地产上市公司资产负债率为72.37%,达到自2008年以来的新高;有息负债率为46.96%,创自2008年以来的新低。预计第四季度房地产行业的融资环境不会改观,有息负债率有可能继续下降。

存货占比上升,销售回笼和融资能力下降,资金压力不容小视。

资产结构上,现金占流动资产的比重明显下降,而存货占比上升, 房地产销售低迷还将持续,房地产行业去库存压力较大。截至2011年9月30日,132家房地产上市公司持有现金2182.77亿元,占流动资产比重为14.19%,现金占比为自2008年以来的水平。与之比较,存货占比为72.52%,达到自2008年以来的水平。市值靠前的公司整体存货压力更大。由于销售不畅,房企资金回笼能力下降。而另一方面,证监会对房地产上市公司的股权和债权融资已关闸两年,严重影响了房地产上市公司的融资能力,上市公司资金压力不容小视。为了缓解资金压力,房地产上市公司大都采取压缩投资的办法,以减少现金流出。

预收款项保障今年业绩,但销售低迷现状影响明年业绩。

前三季度,132家房地产上市公司预收款项同比增长47.03%。经过2008年的调整,上市公司在业绩调整方面更有经验,预留了充分的预收款项来支撑业绩,2011年房地产上市公司整体业绩的增长已成定论。由于限购等对销售影响较大的政策预计明年还将持续,而房价的全面松动更加剧了观望情绪,预计至少在明年上半年房地产销售还很难有起色,这将影响明年业绩的稳步增长。

投资评价及建议

政策中性和估值低位奠定了板块的反弹基础,板块中期的反转有待交易量的持续回暖。目前房价处于全面松动的初期,此阶段一般会加剧观望,成交量的回暖还有待时日。在现有的政策环境和估值水平上,维持对行业的增持评级。板块反弹中可把握几类公司的交易性机会:1、前期跌幅较大的国有房地产公司,这类公司在融资能力上会优于民营公司,如首开股份、鲁商置业、信达地产等;2、预收款项丰富,业绩有保障的公司,如滨江集团、万科、保利地产等;3、无资金压力,有望在行业调整中获得机会的公司,如绵世股份等;4、有资金压力或项目枯竭,壳资源较好的小型房地产企业可关注业务转型带来的投资机会。

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